تخمین ارزش آپارتمان های قدیمی توسط بنگاه املاک
اگر مستاجر تخلیه کننده مستاجر طولانی مدت بوده است، و شما رابطه خوبی داشته اید، به سادگی از او بپرسید . شرط می‌بندم طی سال‌ها او محله را دنبال می‌کند و از دوستان و اجاره‌نشین‌ها می‌داند. او می تواند به شما بگوید که آیا فکر می کند باید بیشتر یا کمتر هزینه کنید. بازخورد ساکنان تخلیه کننده شما باید یکی از اطلاعاتی باشد که برای تعیین آن جمع آوری می کنید. پیش خرید آپارتمان در منطقه 22 سریعترین راه برای فهمیدن اجاره بازار این است که کلاه “خرید” مستاجر خود را بر سر بگذارید و شروع به جستجو کنید.
من اجاره های منطقه (علائم، روزنامه و غیره) را مشاهده می کنم، قیمت آنها را می بینم و تماشا می کنم تا ببینم چقدر خالی می مانند. حتی بارها می‌روم تا از نزدیک ببینم وضعیت ملک سرمایه‌گذاری شده است . در هر مورد، یکی که قیمت مناسب دارد و برای مدت طولانی می نشیند “مشکلات” دارد. یکی دیگر از منابع، یک مدیر دارایی با اجاره های محلی (و یک وب سایت) است که می داند آنها در حال انجام چه کاری هستند.
بازدهی بالای مشرکت در ساخت آپارتمان
آنها با قیمت گذاری در بالای بازار بیشترین سود را به دست می آورند و معمولاً علاقه چندانی به تخفیف ندارند مگر اینکه ملکی برای مدت طولانی خالی بماند. من معمولا 2 تا 5 درصد زیر قیمت آنها قیمت گذاری می کنم. نکته ای که در مورد مدیران املاک وجود دارد این است که برخی مالکانی دارند که آنها را مجبور به گرانی بیش از حد می کنند. این نسبتاً اغلب اتفاق می افتد، اما معمولاً کاملاً واضح است.
مراقب باشید که از یک آپارتمان به عنوان یک خانه قابل مقایسه (“comp”) برای یک خانه خانوادگی (یا برعکس) استفاده نکنید. در عوض، سعی می‌کنم خانه مجردی دیگری را در همان محله که دارایی درآمد شماست پیدا کنم . شاید هیچ خانه خانوادگی در بازار وجود نداشته باشد که به عنوان کامپوز کار کند. اما آیا در چند ماه یا سال گذشته چنین مواردی وجود داشته است؟ آیا راهی وجود دارد که بتوانید با مرور روزنامه‌های قدیمی یا مهمتر از آن، یادداشت‌های خودتان در مورد خانه‌هایی که اجاره کرده‌اید، آنها را ردیابی کنید؟
ارزیابی املاک اداری و تجاری توسط بازرسان مسکن
آیا احساس می کنید که مستأجر بلندمدت فعلی شما هنگام نقل مکان، نرخ بازار را پرداخت می کند؟ من معتقدم که راهنمای کلی افزایش اجاره باید 3 تا 5 درصد در سال باشد. از این مقدار به عنوان نقطه شروع استفاده کنید. (این قانون سرانگشتی ممکن است در شهرهایی که تعداد زیادی اخراج را تجربه می کنند اعمال نشود. یک مدیر دارایی را برای ناهار ببرید. – و حتی شاید با برخی از توضیحات در مورد املاکی که مدیریت می کند، از آن پشتیبانی کند.
ترفندی که من استفاده کرده ام این است که همیشه اجاره بها را کمی بیش از حد بالا تعیین می کنم. اگر تلفن با اجاره دهندگان با کیفیت مناسب زنگ نمی زند، من به سرعت آن را 50 یا 75 دلار یا بیشتر کاهش می دهم. اگر تلفن شروع به زنگ زدن کرد، می‌توانید مطمئن باشید که مقدار مناسبی دارید. اگر کسی را فوق‌العاده می‌یابید و او به شما می‌گوید که خانه‌تان را دوست دارد، اما فقط می‌تواند 50 دلار کمتر از چیزی که می‌خواهید بپردازد، همیشه می‌توانید بگویید بله. انعطاف پذیر باشید و به بازخورد بازار گوش دهید.
اختلاف قیمت فروش و پیش فروش آپارتمان
نکته کلیدی برای من این است که منتظر نمانم تا زمانی که اخطار تخلیه را دریافت کنید تا تحقیقات قیمت گذاری خود را شروع کنید. آگهی‌های اجاره از منابع خوب را هر هفته مرور کنید. به این ترتیب وقتی زمانش برسد، در راس همه چیز قرار خواهید گرفت. بیش از حد نگران بهترین مبلغ اجاره نباشید. مهمتر از آن، گردش مالی را به حداقل برسانید. زمان از دست رفته ارزشمندتر از مبلغ اجاره کمی بالاتر است. این پول هرگز قابل جبران نیست. یک ماه از دست رفته می تواند بیشتر از کم کردن اجاره بها باشد.
تبلیغات، محدودیت‌ها، تعمیرات، حتی برخی از نقاشی‌ها همگی در طول اجاره فعلی قابل انجام هستند. حداکثر یک یا دو روز برای تمیز کردن و رنگ آمیزی پس از خروج آنها باید طول بکشد. خرید آپارتمان در چیتگر برای تمیزی فوق‌العاده در هنگام خروج، بازپرداخت سپرده‌شان را بازی کنید. به مستاجر فعلی خود یادآوری کنید که اجاره نامه آنها در تاریخ 31 اوت به پایان می رسد، نه 1 سپتامبر. اجاره نامه جدید شما باید از 1 سپتامبر شروع شود. نکته پاداش: چگونه هنگام نمایش اجاره ها ارزش ایجاد کنیم
حرف آخر
هنگام نشان دادن املاک به مستاجران بالقوه، مهم است که از نظر مشتری بالقوه ارزش ایجاد کنید. سه راه برای ایجاد ارزش عبارتند از:
- ایجاد علاقه یا هیجان در ملک،
- ایجاد اعتماد به شما، صاحبخانه یا مدیر ملک، و
- ایجاد ارتباط بین مشتری و ملک.
اگر روی هر یک از این نکات تمرکز کنید، ملک خود را سریعتر اجاره خواهید کرد. جفری تیلور که هزاران نفر او را به عنوان “آقای صاحبخانه” می شناسند، نویسنده ده ها نشریه، کتاب و گزارش در مورد جنبه های مختلف مدیریت املاک اجاره ای است.
