فرصتی برای سرمایه‌گذاری یا تهدیدی برای خریداران در چیتگر
منطقه ۲۲ تهران، به‌ویژه محدوده چیتگر، در سال‌های اخیر به یکی از قطب‌های مهم ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ملکی تبدیل شده است. رشد سریع پروژه‌های مسکونی و تجاری در این منطقه، موجب افزایش تبلیغات گسترده در حوزه پیش‌فروش آپارتمان شده است. اما در کنار این رونق، تخلفات گسترده‌ای نیز مشاهده می‌شود که برخی از آن‌ها مشکلات حقوقی و مالی جدی برای خریداران به وجود آورده‌اند. در این مقاله به بررسی تخلفات ساخت‌وساز، چالش‌های پیش‌فروش، و راهکارهای مقابله با این مشکلات خواهیم پرداخت. پیش‌فروش آپارتمان در منطقه ۲۲ تهران، به‌ویژه در چیتگر، اغلب با وعده‌های جذابی همچون قیمت‌های پایین‌تر از بازار، شرایط پرداخت آسان و تحویل سریع انجام می‌شود. اما در عمل، بسیاری از این پروژه‌ها به دلیل نداشتن مجوزهای لازم، عدم رعایت تعهدات قانونی و مشکلات حقوقی، خریداران را با چالش‌های بزرگی روبه‌رو کرده‌اند.
یکی از رایج‌ترین تخلفات در این حوزه، پیش‌فروش بدون دریافت مجوزهای لازم است. بسیاری از سازندگان بدون داشتن پروانه ساختمانی یا مجوزهای قانونی مرتبط، اقدام به پیش‌فروش واحدهای خود می‌کنند. این مسئله موجب می‌شود که در صورت بروز هرگونه مشکل، خریداران امکان پیگیری حقوقی مؤثری نداشته باشند و در نهایت با ضررهای مالی و حقوقی سنگینی مواجه شوند. از دیگر تخلفات متداول، عدم رعایت تعهدات در قراردادها است. برخی شرکت‌های ساختمانی در قراردادهای خود جزئیات حیاتی را ذکر نمی‌کنند یا مواردی مانند زمان تحویل، متراژ دقیق، امکانات و شرایط پرداخت را به‌صورت مبهم و غیرشفاف بیان می‌کنند. این مسئله در بسیاری از موارد باعث ایجاد اختلافات حقوقی بین خریداران و سازندگان شده و مشکلات متعددی را در پی دارد. یکی از خطرناک‌ترین تخلفات، فروش یک واحد به چندین نفر است.
تخلفات گسترده در پیش‌فروش آپارتمان‌های منطقه ۲۲
برخی از سازندگان متخلف، به دلیل نبود نظارت دقیق، یک واحد را به چندین نفر به‌صورت هم‌زمان واگذار می‌کنند. این شیوه کلاهبرداری، علاوه بر ایجاد مشکلات قضایی پیچیده، باعث سردرگمی و از بین رفتن سرمایه خریداران می‌شود. عدم تکمیل پروژه‌ها یکی دیگر از مشکلات عمده‌ای است که بسیاری از خریداران پیش‌فروش در چیتگر با آن مواجه شده‌اند. برخی پروژه‌ها پس از سال‌ها همچنان نیمه‌کاره باقی مانده‌اند و خریداران که به امید خانه‌دار شدن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، بدون سرپناه مانده و از طرفی امکان بازپس‌گیری سرمایه خود را نیز ندارند. نبود نظارت کافی بر عملکرد سازندگان و ضعف در قوانین اجرایی، موجب شده که این مشکلات روزبه‌روز بیشتر شود و اعتماد عمومی نسبت به پیش‌فروش در این منطقه کاهش یابد. افرادی که در پیش‌فروش‌های غیرمجاز آپارتمان در منطقه ۲۲ شرکت کرده‌اند، معمولاً با مشکلات حقوقی پیچیده‌ای روبه‌رو می‌شوند.
یکی از اصلی‌ترین مشکلات، نداشتن سند معتبر یا قرارداد رسمی است. بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش به‌صورت قولنامه‌ای یا توافق‌های خصوصی تنظیم می‌شوند که از نظر قانونی اعتبار چندانی ندارند. نبود نظارت کافی بر عملکرد برخی شرکت‌های ساختمانی، موجب شده است که پرونده‌های قضایی متعددی در خصوص کلاهبرداری در پیش‌فروش آپارتمان‌ها تشکیل شود. خریداران پس از پرداخت مبالغ سنگین، متوجه می‌شوند که پروژه یا اصلاً وجود ندارد یا با مشکلات جدی مواجه است. برای جلوگیری از گرفتار شدن در دام تخلفات ساخت‌وساز و پیش‌فروش غیرمجاز در چیتگر، خریداران باید با دقت و آگاهی بیشتری عمل کنند. اولین و مهم‌ترین اقدام، بررسی مجوزهای سازنده است. پیش از پرداخت هرگونه وجه، ضروری است که خریداران اطمینان حاصل کنند که شرکت سازنده دارای پروانه ساختمانی و مجوز پیش‌فروش از اداره کل راه و شهرسازی باشد.
راهکار جلوگیری از کلاهبرداری در پیش‌فروش آپارتمان‌های چیتگر
مجوز پیش فروش نشان‌دهنده اعتبار پروژه و قانونی بودن فرآیند پیش‌فروش است. در مرحله بعد، بررسی سوابق پروژه و سازنده اهمیت زیادی دارد. جست‌وجوی نام شرکت سازنده در اینترنت و مطالعه تجربه خریداران قبلی می‌تواند اطلاعات مفیدی درباره میزان اعتبار و سابقه فعالیت آن ارائه دهد. بسیاری از خریداران، بدون تحقیق کافی، سرمایه خود را در اختیار پروژه‌هایی قرار می‌دهند که پیشینه مشخصی ندارند و این موضوع در نهایت باعث ایجاد مشکلات جدی برای آن‌ها می‌شود. یکی از نکات کلیدی دیگر، تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. به هیچ عنوان نباید قراردادهای دست‌نویس یا قولنامه‌ای را پذیرفت. تمامی تعهدات باید در یک قرارداد رسمی و قانونی ثبت شود تا در صورت بروز مشکل، امکان پیگیری حقوقی وجود داشته باشد. قراردادهای رسمی از حقوق خریدار محافظت کرده و جلوی بسیاری از تخلفات را می‌گیرند.
پرداخت وجه به‌صورت مرحله‌ای از دیگر اقداماتی است که ریسک خریداران را کاهش می‌دهد. پرداخت کامل مبلغ در ابتدای کار یکی از بزرگ‌ترین خطرات در پیش‌فروش آپارتمان محسوب می‌شود. بهترین روش این است که پرداخت‌ها بر اساس پیشرفت پروژه و در چندین مرحله انجام شود تا در صورت تأخیر یا تخلف از سوی سازنده، خریدار بتواند مدیریت بهتری بر روی سرمایه خود داشته باشد. استعلام از مراجع قانونی از جمله اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و سازمان راه و شهرسازی، می‌تواند اطمینان خریداران را نسبت به قانونی بودن پروژه افزایش دهد. این مراجع اطلاعات دقیقی درباره وضعیت حقوقی و مجوزهای یک پروژه ارائه می‌دهند و می‌توانند از بسیاری از تخلفات و کلاهبرداری‌ها جلوگیری کنند. رعایت این نکات و بررسی دقیق شرایط پروژه، خریداران را از مشکلات حقوقی و مالی احتمالی در پیش‌فروش آپارتمان‌های چیتگر محافظت خواهد کرد.
نقش دولت و شهرداری در کاهش تخلفات پیش‌فروش و حمایت از خریداران
با توجه به گستردگی تخلفات در حوزه پیش‌فروش آپارتمان‌های چیتگر، نهادهای دولتی و شهرداری‌ها باید نظارت بیشتری بر عملکرد شرکت‌های ساختمانی داشته باشند تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی برای خریداران جلوگیری شود. یکی از مهم‌ترین اقداماتی که می‌توان در این زمینه انجام داد، ایجاد سامانه نظارت بر پیش‌فروش است. راه‌اندازی یک سامانه رسمی که خریداران بتوانند از طریق آن اطلاعات مربوط به مجوزهای قانونی هر پروژه را بررسی کنند، می‌تواند به شفافیت بازار کمک کرده و از بسیاری از کلاهبرداری‌ها جلوگیری کند. علاوه بر آن، برخورد جدی با متخلفان امری ضروری است. اعمال جریمه‌های سنگین برای شرکت‌هایی که بدون مجوز اقدام به پیش‌فروش می‌کنند و همچنین ممنوعیت ادامه فعالیت برای سازندگانی که سابقه تخلف دارند، می‌تواند به عنوان یک اقدام بازدارنده مؤثر عمل کند.
این موضوع باعث می‌شود شرکت‌های ساختمانی ملزم به رعایت قوانین شده و از فروش غیرمجاز واحدهای مسکونی جلوگیری شود. از سوی دیگر، اطلاع‌رسانی به شهروندان از طریق برگزاری کمپین‌های آموزشی و تبلیغات گسترده می‌تواند نقش مهمی در آگاه‌سازی خریداران نسبت به ریسک‌های پیش‌فروش غیرمجاز ایفا کند. بسیاری از مشکلات زمانی رخ می‌دهند که خریداران بدون اطلاع از شرایط قانونی، اقدام به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نامعتبر می‌کنند. آگاهی‌بخشی عمومی در مورد نحوه تشخیص پروژه‌های قانونی، بررسی مجوزها و نکات حقوقی قراردادهای پیش‌فروش می‌تواند تأثیر چشمگیری در کاهش تخلفات داشته باشد. به‌طور کلی، تعامل مؤثر میان دولت، شهرداری و خریداران می‌تواند از بروز بسیاری از تخلفات در حوزه پیش‌فروش جلوگیری کرده و اعتماد عمومی به بازار مسکن را افزایش دهد.
