ضرورت مقاوم‌سازی در پیش‌فروش‌های منطقه ۲۲ تهران
در سال‌های اخیر، منطقه ۲۲ تهران به یکی از کانون‌های اصلی ساخت‌وساز در پایتخت تبدیل شده است. نزدیکی به دریاچه شهدای خلیج فارس (چیتگر)، چشم‌اندازهای طبیعی، دسترسی به بزرگراه‌ها و فضای شهری توسعه‌یافته، از جمله عواملی هستند که این منطقه را برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن جذاب کرده‌اند. در همین راستا، حجم قابل توجهی از معاملات در قالب پیش‌فروش مسکن در حال انجام است؛ شیوه‌ای که هم فرصت‌هایی برای خریداران ایجاد می‌کند و هم با چالش‌هایی جدی، به‌ویژه در حوزه ایمنی و مقاوم‌سازی ساختمان‌ها، همراه است. پیش‌فروش مسکن به‌صورت طبیعی، امکان خانه‌دار شدن را برای اقشار بیشتری فراهم می‌کند و از سوی دیگر، سرمایه اولیه لازم برای ادامه پروژه‌های ساختمانی را در اختیار سازندگان قرار می‌دهد.
با این حال، واقعیت این است که در بسیاری از موارد، خریدار به دلیل نبود نظارت شفاف، از کیفیت مصالح، نحوه اجرای اسکلت، نوع سیستم مقاوم‌سازی و میزان رعایت مقررات ملی ساختمان بی‌اطلاع باقی می‌ماند. این موضوع به‌ویژه در کشوری مانند ایران، به‌ویژه شهر تهران، که همواره در معرض خطر زلزله قرار دارد، اهمیتی دوچندان پیدا می‌کند. تاریخچه زلزله‌های بزرگ در کشور نشان داده که نبود زیرساخت‌های مقاوم، استفاده از مصالح غیراستاندارد و کوتاهی در اجرای مقررات مهندسی می‌تواند به فجایعی انسانی و اقتصادی منجر شود. از زلزله بم در سال ۱۳۸۲ که جان بیش از ۲۶ هزار نفر را گرفت تا زلزله کرمانشاه در سال ۱۳۹۶ که صدها کشته و هزاران مجروح بر جای گذاشت، همگی نشانگر آسیب‌پذیری بالای ساختمان‌های غیرمقاوم هستند.
لزوم شفاف‌سازی، نظارت و رعایت اصول مقاوم‌سازی در ساخت‌وسازها
آیا پروژه‌های پیش‌فروش‌شده در منطقه ۲۲ تهران، از نظر ایمنی و مقاوم‌سازی در سطح استاندارد قرار دارند؟ پاسخ این پرسش نیازمند بررسی دقیق از سوی نهادهای ناظر، کارشناسان فنی و همچنین افزایش آگاهی عمومی در میان خریداران است. متأسفانه، در بسیاری از پروژه‌ها، سازندگان با هدف کاهش هزینه‌ها، از مصالح درجه دو یا سه استفاده کرده یا مراحل اجرایی را بدون نظارت مؤثر طی می‌کنند. از سوی دیگر، نبود شفافیت در سوابق اجرایی سازندگان، عدم الزام به ارائه گزارش‌های فنی و نبود ضمانت‌نامه‌های معتبر ساختمانی، این وضعیت را پیچیده‌تر می‌کند. در حال حاضر، برخی از پروژه‌های پیش‌فروش در منطقه ۲۲ تنها بر پایه تبلیغات ظاهری، همچون نمای لوکس، طراحی مدرن یا امکانات رفاهی، به خریداران عرضه می‌شوند؛
در حالی‌که نکات کلیدی نظیر نوع سیستم باربر جانبی، مقاومت سازه در برابر نیروی زلزله، نحوه اجرای فونداسیون و رعایت آیین‌نامه‌های طراحی لرزه‌ای، اغلب در هاله‌ای از ابهام باقی می‌مانند. در چنین شرایطی، اگر خریدار آگاهی فنی لازم نداشته باشد یا از مشاوره متخصص بهره نگیرد، ممکن است سرمایه خود را در پروژه‌ای پرریسک و فاقد ایمنی کافی وارد کند. نظام حقوقی و مهندسی کشور در سال‌های اخیر تلاش‌هایی برای شفاف‌سازی و کنترل کیفیت پروژه‌های پیش‌فروش انجام داده است. از جمله، قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ که مقرر می‌دارد پیش‌فروش تنها با سند رسمی و ثبت شده انجام شود، و سازنده ملزم به ارائه اطلاعات کامل پروژه از جمله مشخصات فنی و تأییدیه ناظر است.
آزمون جدی برای سازندگان منطقه ۲۲
اجرای ناقص این قانون، ضعف در نظارت شهرداری‌ها و نبود ضمانت اجرایی مؤثر، باعث شده بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش همچنان به‌صورت غیررسمی و بدون رعایت اصول ایمنی انجام شوند. یکی دیگر از ضعف‌های ساختاری در روند فعلی، نبود سامانه‌ای جامع برای ثبت و بررسی سوابق سازندگان، مهندسان ناظر، شرکت‌های مجری و پروژه‌های قبلی آن‌ها است. در کشورهای پیشرفته، خریداران می‌توانند از طریق سامانه‌های رسمی، گزارش کیفیت ساخت، سطح رضایت‌مندی مشتریان قبلی، و حتی نتایج آزمایش‌های فنی مربوط به پروژه‌ها را مشاهده کنند. اما در ایران، به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ منطقه ۲۲، اغلب خریداران صرفاً به اعتماد یا تبلیغات متکی هستند. در این میان، راهکارهایی برای افزایش ضریب ایمنی و کاهش ریسک پیش‌خرید در این منطقه پیشنهاد می‌شود.
خریداران باید پیش از امضای هرگونه قرارداد، از سازنده درخواست ارائه دفترچه فنی پروژه کنند؛ سندی که باید شامل نقشه‌های سازه‌ای، نوع سیستم مقاوم‌سازی، مشخصات مصالح و نام شرکت‌های پیمانکار و مشاور باشد. بهره‌گیری از مشاوران حقوقی و مهندسی، به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ و چند هزار واحدی، یک ضرورت انکارناپذیر است. ضرورت دارد رسانه‌ها، نهادهای ناظر و سازمان نظام مهندسی، فرهنگ مطالبه‌گری در میان شهروندان را تقویت کنند و با شفاف‌سازی اطلاعات، به ارتقای کیفیت پروژه‌ها کمک نمایند. از سوی دیگر، شهرداری منطقه ۲۲ و وزارت راه و شهرسازی نیز می‌توانند با تقویت فرایند نظارت میدانی، شناسایی پروژه‌های پرریسک، و الزام سازندگان به ارائه بیمه‌نامه کیفیت ساخت، گامی مؤثر در جهت تضمین ایمنی واحدهای مسکونی بردارند.
منطقه ۲۲ و چالش کیفیت ساخت در پیش‌فروش‌های مسکونی
حضور جدی‌تر نهادهای بیمه‌گر تخصصی برای پوشش ریسک‌های ساخت‌وساز، به‌ویژه در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله، می‌تواند نوعی اطمینان خاطر برای خریداران ایجاد کند. در نهایت باید گفت که توسعه منطقه ۲۲ اگرچه نویدبخش افزایش عرضه مسکن و ارتقای کیفیت زندگی در تهران است، اما بدون رعایت اصول فنی و ایمنی، این توسعه می‌تواند تهدیدی بزرگ برای جان و مال شهروندان باشد. زلزله یک واقعیت گریزناپذیر در ایران است؛ اما با اجرای قوانین، ارتقای سطح آگاهی عمومی، و الزام به مقاوم‌سازی در تمامی پروژه‌ها، می‌توان از تکرار فجایع گذشته جلوگیری کرد. توسعه پایدار شهری، بدون نگاه صرف به سودآوری اقتصادی و توجه به ایمنی و کیفیت ساخت، ممکن نیست.
در چنین شرایطی، حرکت به‌سوی شفافیت اطلاعات فنی، افزایش نقش نهادهای ناظر و الزام سازندگان به رعایت دقیق مقررات ملی ساختمان، ضرورتی غیرقابل چشم‌پوشی است. آینده توسعه شهری منطقه ۲۲، تنها در صورتی تضمین خواهد شد که ایمنی سازه‌ها در اولویت قرار گیرد. مسئولیت اجتماعی سازندگان، نظارت مستمر نهادهای دولتی و مطالبه‌گری آگاهانه شهروندان، سه ضلع اصلی ساخت‌وسازی ایمن و پایدار هستند. باید پذیرفت که توسعه بدون ایمنی، نه‌تنها بی‌فایده، بلکه خطرناک است. سرمایه‌گذاری در مسکن نباید به قیمت نادیده گرفتن جان انسان‌ها تمام شود. اکنون زمان آن فرا رسیده که اصل «ایمنی بر سود» در عمل محقق شود.
