نگاهی فنی و حقوقی به یکی از معضلات نوپدید ساخت‌وساز شهری
در دهه‌های اخیر، رشد جمعیت، توسعه کلان‌شهرها و نیاز روزافزون به مسکن، موجب افزایش چشم‌گیر ساخت‌وساز در مناطق رو‌به‌توسعه مانند منطقه ۲۲ تهران شده است. چیتگر، به‌عنوان یکی از مهم‌ترین قطب‌های نوظهور مسکونی تهران، میزبان صدها پروژه عمرانی و ساختمانی در مقیاس‌های گوناگون شده است. از آنجا که بسیاری از این پروژه‌ها در قالب پیش‌فروش عرضه می‌شوند، پیش‌خرید آپارتمان در چیتگر به یکی از روش‌های رایج و البته پرریسک خرید مسکن تبدیل شده است. اما در دل این فرصت‌ها، تهدیدی جدی و تا حد زیادی ناشناخته برای خریداران و سرمایه‌گذاران نهفته است: رواج ساخت‌وساز با سیستم‌های مختلط یا به اصطلاح نیمه‌اسکلت.
ساختمان‌هایی که در ظاهر دارای اسکلت فلزی یا بتنی به نظر می‌رسند اما در واقعیت، بارهای سازه‌ای آنها عمدتاً توسط دیوارهای باربر آجری تأمین می‌شود. این نوع ساختار که ترکیبی از قاب‌های فولادی میانی و دیوارهای باربر محیطی است، در بین برخی سازندگان به دلیل کاهش هزینه و سهولت اجرا محبوب شده است. این محبوبیت، برخلاف آنچه در ظاهر تبلیغ می‌شود، با چالش‌های فنی، ایمنی و حقوقی متعددی همراه است؛ چالش‌هایی که ممکن است پس از خرید و حتی سال‌ها بعد از سکونت، گریبان‌گیر خریداران شود. ساختمان‌های نیمه‌اسکلت معمولاً دارای قاب‌هایی فولادی یا بتنی در مرکز بنا هستند که تصور غلطی از امنیت و استحکام به ساکنین می‌دهند.
بررسی خطرات فنی و حقوقی سازه‌های مختلط در پروژه‌های پیش‌فروش مسکن
در حالی که در آیین‌نامه ۲۸۰۰ ایران، این ساختمان‌ها اساساً در دسته‌ی ساختمان‌های با مصالح بنایی غیرمسلح قرار می‌گیرند. به عبارت دیگر، اگرچه بخشی از سازه با اسکلت اجرا شده، اما به دلیل عدم پیوستگی باربرهای جانبی و ناهماهنگی میان اجزای باربر، نمی‌توان انتظار داشت در برابر زلزله عملکرد قابل‌قبولی از خود نشان دهند. این مسئله خصوصاً در کشور لرزه‌خیزی مانند ایران که زلزله‌های مخرب بخشی از واقعیت جغرافیایی آن هستند، اهمیت دوچندانی دارد. مشکل اساسی‌تر در این میان، عدم صراحت و شفافیت در آیین‌نامه‌ها و رویه‌های اجرایی است. در ویرایش دوم آیین‌نامه ۲۸۰۰، در بند 3-1 اشاره‌ای کلی به این نوع ساختمان‌ها شده، اما نقش دقیق قاب‌های فولادی در این سازه‌ها و اثر مثبت یا منفی آنها، به‌صورت روشن تبیین نشده است.
این ابهام، فضای تفسیرهای سلیقه‌ای را برای برخی مهندسان، ناظران و طراحان باز گذاشته و نتیجه آن، ساخت‌وسازهایی است که نه‌تنها از لحاظ ایمنی تضمینی ندارند، بلکه در صورت وقوع زلزله، احتمال آسیب‌های شدید و حتی فروپاشی آنها بالا است. متأسفانه در فضای ساخت‌وساز کنونی کشور، در بسیاری از پروژه‌های پیش‌فروش، خریداران عادی که فاقد دانش فنی تخصصی هستند، به گزارش‌های سطحی یا توصیف‌های تبلیغاتی از نوع سازه اکتفا می‌کنند. اصطلاحاتی مانند «سازه فلزی»، «اسکلت‌دار» یا «فولادی» در تبلیغات پروژه‌ها رایج است، بی‌آنکه مشخص شود آیا اسکلت مذکور نقش اصلی در تحمل بارهای جانبی و ثقلی دارد یا تنها یک پوشش ظاهری برای جلب اعتماد خریدار است.
نظارت جدی‌تر بر ساخت‌وسازهای شهری
ضرورت آگاه‌سازی عمومی و ورود نهادهای نظارتی مانند سازمان نظام مهندسی، شهرداری‌ها و وزارت راه و شهرسازی به موضوع بیش از پیش احساس می‌شود. از منظر حقوقی نیز، پیش‌خرید در پروژه‌هایی با ساختارهای مختلط می‌تواند تبعات سنگینی برای خریداران در پی داشته باشد. چنانچه در زمان صدور پایان‌کار یا در بررسی‌های نهایی مشخص شود که سازه فاقد الزامات آیین‌نامه‌ای است یا با مشخصات درج‌شده در قرارداد مغایرت دارد، خریدار با مشکلات متعددی نظیر عدم دریافت سند، عدم بیمه مسئولیت و حتی تخریب ملک مواجه خواهد شد. در بسیاری از پروژه‌ها، قرارداد پیش‌فروش به‌صورت یک‌طرفه و به نفع سازنده تنظیم می‌شود، خریداران از امکان پیگیری قضایی مؤثر نیز برخوردار نیستند و تنها راه، اطلاع و دقت پیشینی در هنگام عقد قرارداد است.
سازندگان نیز معمولاً برای توجیه این نوع ساخت‌وساز به فاکتورهایی نظیر هزینه پایین‌تر، سرعت اجرای بیشتر، سهولت در تأمین مصالح و آزادی عمل در طراحی داخلی استناد می‌کنند. درست است که سازه‌های تمام اسکلت (بتنی یا فلزی) پرهزینه‌تر و زمان‌برتر هستند، اما این افزایش هزینه در برابر ایمنی جانی و مالی خریداران توجیه‌پذیر است. نکته مهم‌تر آن است که نبود نظارت فنی کافی از سوی برخی دفاتر خدمات مهندسی، موجب شده این گونه سازه‌ها بدون بررسی دقیق مهندسی، وارد فاز اجرا شوند. با این وجود، خریداران هنوز می‌توانند با رعایت برخی نکات کلیدی، تا حدی از این خطرات بکاهند. مطالبه مستندات فنی پروژه شامل نقشه‌های سازه‌ای تأییدشده، گزارش‌های محاسباتی و مدارک مربوط به تایید نظام مهندسی است.
تحلیل فنی، حقوقی و راهکارهای پیشگیری برای خریداران و نهادهای نظارتی
مشاوره با یک مهندس سازه مستقل پیش از امضای قرارداد پیش‌خرید، بسیار حیاتی است. این مهندس می‌تواند با بررسی اسناد، نوع سیستم سازه‌ای و نقاط ضعف و قوت آن را تشخیص دهد. سوم، درج مشخصات کامل و دقیق فنی در متن قرارداد، به‌گونه‌ای که نوع اسکلت، مصالح مصرفی، نحوه اجرای اتصال‌ها و تأییدیه‌های فنی در آن درج شود، از بروز بسیاری از اختلافات آتی جلوگیری خواهد کرد. در کنار اقدامات خریداران، نیاز است که سازمان‌های متولی نیز اقداماتی ساختاری برای حل این معضل انجام دهند. از جمله اصلاح و به‌روزرسانی آیین‌نامه ۲۸۰۰ با تأکید بر نوع و نحوه استفاده از سازه‌های مختلط، الزامی‌کردن درج سیستم سازه‌ای در اسناد رسمی ساختمان و نظارت جدی‌تر بر دفاتر خدمات مهندسی و طراحی.
همچنین استفاده از ظرفیت رسانه‌ها و پلتفرم‌های تخصصی برای آگاهی‌بخشی به عموم خریداران مسکن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در مجموع، پیش‌خرید آپارتمان در مناطقی مانند چیتگر، در صورتی‌که با شناخت کافی از ساختار سازه‌ای و نظام حقوقی همراه باشد، می‌تواند فرصتی مطمئن و اقتصادی برای خریداران باشد. اما اگر چشم بسته و تنها بر اساس تبلیغات انجام شود، به‌ویژه در پروژه‌هایی که از سیستم‌های نیمه‌اسکلت بهره می‌برند، ممکن است به تهدیدی جدی برای سرمایه و امنیت خریدار تبدیل شود. ساختمان‌های نیمه‌اسکلت اگرچه در نگاه اول مدرن، مستحکم و مقرون‌به‌صرفه به نظر می‌رسند، اما در باطن، به دلیل ناهماهنگی سازه‌ای، عدم تطابق با آیین‌نامه‌ها و ضعف عملکرد لرزه‌ای، می‌توانند فاجعه‌آفرین باشند.
